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“一房難求”與“鮮有問津”同現地產銷售仍需加快推貨搶收

2023-03-20 08:36:05 來源：證券日報

【資料圖】

人頭攢動的售樓處、蓋滿“售罄”印戳的銷控表、單盤勁銷2000套的海報、取消3個點折扣的預告……這是“陽春三月”地產從業者的朋友圈的熱鬧。

近日，北京、南京、蘇州、昆明等地多個樓盤“喊話”或已經變相漲價，取消折扣、不再送車位、全線上調銷售均價等聲音不絕于耳。盡管相對2月份CPI的漲幅來說，部分開發商下發到樓盤的漲價函算不得激進，但在時下的市場環境中，上市房企盲目漲價心態并不可取。

當然，樓市確實在復蘇。國家統計局數據顯示，2月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有55個和40個，比上月分別增加19個和27個。另據中信建投研報顯示，TOP20、TOP50、TOP100房企的2月份銷售額同比增速分別為134%、113%、98%。

多地樓盤提價的背后邏輯亦是基于樓市復蘇，但這并不意味著房地產市場進入“全面上行”通道。部分核心一、二線城市房產交易活躍度提升，主要是房貸利率下調、降低首付比例等政策持續得到優化，彼時釋放的利好信號正逐漸傳導至市場端，轉化為此時的實際成交量。還有一個現象值得長期關注，多數三、四線城市購房者觀望情緒依舊濃厚，當地市場仍未走出“橫盤”階段。

基于此，筆者認為，當下樓市總體趨穩，但結構性特征明顯。“一房難求”與“鮮有問津”的樓盤同現，局部復蘇不意味著全面回暖。更重要的是，“房住不炒”理念已深入人心，2022年商品住宅銷售額同比下挫超26%，房價單邊看漲時代早已結束，行業增速明顯放緩，購房者日趨理性。

在如此淡市中出現“旺銷”現象，房企一味盲目跟風漲價并非解困良藥，亦不是發展的長久之計。相反，急迫漲價可能會錯失最優去化窗口期，讓企業現金回流能力再度受挫，陷入被動。此時，房企更應冷靜應對，甚至需警惕踏錯銷售節點而可能引發的反噬之痛。

首先，市場仍存不確定性。一方面，累積需求的扎堆釋放，能否持久有待觀察。另一方面，在長期的觀望情緒和房地產市場調整背景下，購房者的信心還未完全恢復。當下真正的交易主力來自于性價比高的項目，價格仍舊是觸動購房者敏感神經的關鍵要素，漲價有可能嚇退部分購房者。再者，投資端土地市場仍未全面回溫，今年前兩個月，全國房企拿地排行十強名單上，華潤置地、越秀地產、建發房產等國企央企占據七席，民企拿地意愿依舊低迷。

其次，縮表出清仍在繼續。對房企而言，償債高峰還未翻過去，不盡快恢復經營造血能力仍存違約風險，加快推貨、提升去化率，走量搶收仍是頭等大事。筆者建議，房企要穩住心態，因地制宜、因企施策地靈活調整銷售和定價策略，豐盈現金流還債保住信用體系，做好“保交樓”工作穩住客戶滿意度……要護住在房地產下半場謀發展的“火種”。

整體而言，房企要深刻認識到“穩地價、穩房價、穩預期”仍然是主基調，應以回籠資金為第一要務。搶收回流的現金，無論是用于建立自身穩健發展的財務“防火墻”，還是抓住時機實現資產換倉去投更好的項目，實現良性循環和彎道超車，皆應著力于探索新商業模式，促進房地產市場平穩發展。

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