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環(huán)球新動態(tài)：融創(chuàng)百億接盤后信托延期，還有數(shù)十億信托連遭“撬鎖搬箱”

2022-11-19 09:12:46 來源：債市觀察V

信托“踩雷”地產(chǎn)，期待展期后重構市場信用。

(資料圖片僅供參考)

作者 | 蒲肅

來源 | 債市觀察

信托與房企之間的愛恨糾葛可以說“剪不斷、理還亂”。

一方面，房企紓困離不開信托機構的支持，無論是合作開發(fā)還是股權轉讓，都有信托機構參與；另一方面，部分信托計劃又因出險房企無法如期兌付，而陷入違約風險，甚至出現(xiàn)單方面“撬鎖”轉移資金、印簽等沖突。

近日，融創(chuàng)中國（1918.HK）天津融創(chuàng)星耀五洲項目公司未能如期兌付信托產(chǎn)品，被中融信托宣布進入延長期。算上天津項目，融創(chuàng)已有多個項目牽扯信托糾紛，中融信托、安信信托都牽扯其中，與項目相關的信托產(chǎn)品規(guī)模高達百億級。

投資千萬難回款，兩年收益不足百萬

廣東塔牌集團（002233.SZ）的一紙公告，宣告了融創(chuàng)中國又一筆信托糾紛。

11月18日，塔牌集團公告稱，公司2020年12月8日認購的一筆信托產(chǎn)品因無法如期兌付，自動進入延長期，這筆信托產(chǎn)品最終用于融創(chuàng)華北發(fā)展集團有限公司旗下的天津融創(chuàng)星耀五洲項目開發(fā)。

據(jù)了解，上述信托產(chǎn)品為中融國際信托有限公司（簡稱“中融信托”）發(fā)行的“中融-承安75號集合資金信托計劃”（簡稱“75號信托”）B類信托單位。

來源：塔牌集團公告

塔牌集團的認購金額為1000萬元，截至2022年9月底，該信托產(chǎn)品確認的公允價值變動損失為135.28萬元。目前，塔牌集團收到該信托產(chǎn)品的收益合計約86.51萬元。

塔牌集團表示，為防范地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的投資風險，公司從2021年下半年起暫停了地產(chǎn)類信托產(chǎn)品投資。

相關媒體引用信托產(chǎn)品資料顯示，“75號信托”成立于2020年11月18日，總規(guī)模共40億元。其中A類信托單位業(yè)績比較基準為7.6%，共25億元；B類信托單位業(yè)績比較基準位7.8%，共15億元。產(chǎn)品期限分別為12個月、24個月，此次面臨違約的是B類信托。

中融信托11月17日發(fā)出的《中融-承安75號集合資金信托計劃臨時管理報告》顯示，自2022年11月18日（含該日）起，信托計劃B 類信托單位將自動進入延長期，展期到信托財產(chǎn)全部變現(xiàn)完畢且受托人宣布該信托單位終止之日止。

中融信托表示，受托人一直在與融創(chuàng)集團、融創(chuàng)華北等相關方溝通協(xié)商，以督促相關方及時足額履行支付義務。但截至公告日，融創(chuàng)集團及融創(chuàng)華北等相關方仍未對信托計劃股權收購價款的支付方案做出明確反饋。

中融信托預計融創(chuàng)華北等相關方無法如約足額履行投資本金、投資收益的支付義務，擔保方也無法履行擔保責任。

千畝大盤紓困復工，賬目金額受限

據(jù)了解，融創(chuàng)星耀五洲位于天津津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖地塊。2017年5月，融創(chuàng)從云南房企星耀集團手中以102.54億元的代價收購。據(jù)媒體報道，當時項目已經(jīng)銷售百萬平米，但仍有過半項目待開發(fā)。

該項目規(guī)模巨大，包含4100畝土地和7000畝水面，總建筑面積約為412萬平方米。星耀集團因資金不足導致項目停工多年，曾經(jīng)被稱為“天津最大爛尾樓”。

融創(chuàng)在接手之后，銷售壓力仍然很大。當?shù)匦袠I(yè)人士稱，“融創(chuàng)星耀五洲面臨來自同在天嘉湖地塊的中海項目的競爭壓力，中海項目為現(xiàn)房銷售，融創(chuàng)項目為期房，而且已經(jīng)停工一年了。”

有融創(chuàng)業(yè)主對媒體表示，自己購買的融創(chuàng)星耀五洲商品房原定去年11月交房，但現(xiàn)在已經(jīng)延期一年仍未交付。

中融信托報告顯示，融創(chuàng)星耀五洲已申請紓困資金用于項目復工復產(chǎn)建設。截至2022年10月31日，15#-17#地塊配建及景觀綠化等配套設施工程施工中，16#-18#地塊各樓棟主體結構封頂，二次結構施工，19#、20#、24#地塊各樓棟主體結構施工。

來源：融創(chuàng)官微

“36氪”援引中融信托報告稱，2022年前10月，融創(chuàng)星耀五洲的合同銷售金額約3.77億元，回款約1.91億元（項目工程款支出約1.93億元），截至2022年10月31日賬目金額合計3683萬元，主要為監(jiān)管戶受限資金。

中融信托認為，受疫情及市場下行等因素影響，融創(chuàng)星耀五洲項目公司賬面資金余額較少，項目流動性較弱。

中融相關人士表示，“中融會盡職盡責為受托人爭取權益，目前各個項目也在做抵押物確權+補充風控，公司也在跟融創(chuàng)做整體談判。”

政策加持望展期，“撬鎖搬箱”何時休

除了天津融創(chuàng)星耀五洲，融創(chuàng)其他項目同樣資金鏈緊張，為保交付、保施工，個別項目在信托產(chǎn)品管理上與信托機構發(fā)生了“撬鎖搬箱”的沖突。

11月初，安信信托與貴州宏德置業(yè)有限公司（下稱“宏德置業(yè)”）、貴州融創(chuàng)基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“貴州融創(chuàng)”）共管的保險箱（內有共管印鑒）被不明身份人員私自搬走。

據(jù)了解，安信信托在2013年設立了一筆不超過60億元的信托計劃，投向宏德置業(yè)、貴州宏德溫泉旅游有限公司，用于貴陽樂灣國際新農(nóng)村建設項目。

2019年，上述信托計劃到期后，項目公司未全額兌付，1年后進入處置期。目前，這筆信托存續(xù)規(guī)模39億元。

安信信托披露的報告顯示，宏德置業(yè)與保險箱一事關聯(lián)密切。保險箱被搬走后，宏德置業(yè)向安信信托提供了一份《關于對樂灣國際項目印章、資金、可售房源進行監(jiān)管的通知》，表示因經(jīng)營和債務問題，宏德置業(yè)出現(xiàn)停工和逾期交房，貴陽烏當區(qū)問題樓盤專項治理工作專班要求提供監(jiān)管印章、監(jiān)管資金、監(jiān)管可售房源等。

據(jù)了解，貴州融創(chuàng)與安信信托均為宏德置業(yè)股東，貴州融創(chuàng)于2018年7月入股宏德置業(yè)，雙方持股比例均為45%，安信信托則通過上海金睦投資合伙企業(yè)持有剩余10%股份。

融創(chuàng)與信托之間的類似糾紛不止這一件。今年9月，中融信托發(fā)布公告稱，和融創(chuàng)共同保管的章證照及印鑒等共管物品的保險柜鎖芯被換，保險柜無法打開，兩個資金監(jiān)管賬戶中約11.4和4.2億元資金被劃走，其中還有武漢塔子湖置業(yè)章證照及印鑒等物品。

針對“撬鎖門”事件，融創(chuàng)集團對媒體表示，“為更好的保民生、保交付，融創(chuàng)武漢1890和融創(chuàng)公園大觀兩項目被納入武漢監(jiān)管重點保交付項目，項目資金已嚴格按照政府監(jiān)管專戶要求管理。”

融創(chuàng)還表示，公司與中融信托均向相關政府專班承諾，全力以赴確保交付。截至2022年10月，融創(chuàng)今年累計已交付約14萬套。

對于房企與信托之間的糾紛，監(jiān)管部門已經(jīng)注意并推出相應政策，協(xié)調雙方矛盾。

上周央行發(fā)出的“金融16條”中就提出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。未來半年內到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

上述政策或將助力融創(chuàng)解決與信托公司之間的糾紛，緩解債務壓力。

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