四大行下調(diào)房貸利率 購(gòu)房者能省多少錢
四大行明確：9月25日起主動(dòng)下調(diào)房貸利率，無(wú)需購(gòu)房者申請(qǐng)
(資料圖片)
吃透規(guī)則 購(gòu)房者能省多少錢
自8月31日央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)后不久，“中農(nóng)工建”等四大商業(yè)銀行昨天發(fā)布存量首套住房貸款利率調(diào)整的規(guī)則，為今年9月下旬降房貸利率明確了依據(jù)，對(duì)調(diào)整范圍、調(diào)整后的利率水平、調(diào)整方式等進(jìn)行解答，及時(shí)回應(yīng)客戶關(guān)切。
明確三個(gè)問(wèn)題
梳理銀行相關(guān)公告，記者發(fā)現(xiàn)此次細(xì)則進(jìn)一步明確了三個(gè)問(wèn)題：
一是調(diào)整規(guī)則 由于貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)改革和住房貸款利率下限調(diào)整，規(guī)則明確了三個(gè)時(shí)間段，即2019年10月7日前發(fā)放(且已轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià))、2019年10月8日(含)至2022年5月14日(含)、2022年5月15日(含)至2023年8月31日(含)發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款利率下限。
二是調(diào)整方式 多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào)，無(wú)需客戶申請(qǐng)。對(duì)于因政策調(diào)整導(dǎo)致首套房認(rèn)定發(fā)生變化而符合規(guī)則的，可以于2023年9月25日起在貸款銀行進(jìn)行申請(qǐng)，后續(xù)銀行會(huì)進(jìn)行認(rèn)定，符合后及時(shí)調(diào)整。調(diào)整后均當(dāng)日生效。
三是利率不會(huì)上調(diào) 由于每位購(gòu)房者貸款利率不同，因此也會(huì)出現(xiàn)貸款利率可能低于所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限的情況(尤其是在2022年10月規(guī)則調(diào)整后，不少城市利率低于全國(guó)利率下限的情況)，如果出現(xiàn)，銀行不會(huì)調(diào)整，即不會(huì)造成因調(diào)整后利率上調(diào)至政策下限的情況。
月供負(fù)擔(dān)減輕
事實(shí)上，對(duì)廣大已申請(qǐng)房貸的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有兩件事比較關(guān)心，一是自己究竟能省多少錢？二是自己需要做什么？
“根據(jù)細(xì)則，不同的三個(gè)時(shí)間段，具體情況也不同。”易居地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)以三個(gè)時(shí)間段貸款百萬(wàn)元購(gòu)房的情況為例，為大家細(xì)細(xì)算了一筆賬。
2019年10月前購(gòu)房，其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”。當(dāng)年購(gòu)房者比較高的利率可能為5.8%，那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率可以為“現(xiàn)在的LPR+0基點(diǎn)”，即4.20%+0%=4.2%。如此對(duì)比，100萬(wàn)元貸款本金30年期等額本息，其原來(lái)總利息為111萬(wàn)元、月供5868元，而現(xiàn)在總利息為76萬(wàn)元、月供4890元。兩相比較，總利息少支付35萬(wàn)元、月供即每月少還978元。
2019年10月至2022年5月之間購(gòu)房，其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”。當(dāng)年購(gòu)房者的較高利率大概為6.3%，那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。如果按此計(jì)算，100萬(wàn)元貸款本金30年期等額本息，其原來(lái)總利息為123萬(wàn)元、月供6190元。而現(xiàn)在總利息為76萬(wàn)元、月供4890元。如此對(duì)比，總利息少支付47萬(wàn)元、月供即每月少還1300元。
2022年5月份后購(gòu)房，其利率重新定價(jià)規(guī)則為從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR-20基點(diǎn)”。這個(gè)期間購(gòu)房者的房貸利率大概較高的為5.2%，按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到4.2%-0.2%=4.0%。照此計(jì)算，100萬(wàn)元貸款本金30年期等額本息，其原來(lái)的總利息為98萬(wàn)元、月供為5491元，而現(xiàn)在的總利息為72萬(wàn)元、月供為4774元。如此對(duì)比，總利息少支付26萬(wàn)元、月供即每個(gè)月少還717元。
銀行自動(dòng)調(diào)整
搞清了不同時(shí)間段的利率調(diào)整情況，對(duì)廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，下面的問(wèn)題就是自己該做什么？
根據(jù)細(xì)則，這次降低房貸利率采取了“系統(tǒng)默認(rèn)統(tǒng)一下調(diào)”的做法。換句話說(shuō)，購(gòu)房者不需要做什么，甚至不需要去銀行App或公眾號(hào)查看什么，銀行根據(jù)此次發(fā)布的規(guī)則，會(huì)統(tǒng)一進(jìn)行自動(dòng)調(diào)整。
“購(gòu)房者可以安心上班、努力賺錢，估計(jì)9月底或10月份開(kāi)始會(huì)陸續(xù)收到短信，即提示根據(jù)相關(guān)規(guī)則，你的房貸利率進(jìn)行了調(diào)整，請(qǐng)按時(shí)足額償還房貸。換句話說(shuō)，沒(méi)有所謂的簽合同、簽字、確認(rèn)、電話告知等工作。一些工作，銀行從便捷的角度，都給你安排好了，不需要客戶做什么事。你只需要知道，你從10月份開(kāi)始每個(gè)月還房貸的錢少了，或者說(shuō)銀行卡每個(gè)月會(huì)剩余好幾百或好幾千元。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
嚴(yán)躍進(jìn)還指出，部分購(gòu)房者稍微要注意一下這次政策。“比如說(shuō)10月份沒(méi)有發(fā)現(xiàn)自己的房貸降低，那么要稍微關(guān)注一下政策內(nèi)容，部分可能是你買的不是首套房，所以不能享受這個(gè)政策。部分可能按認(rèn)房不認(rèn)貸規(guī)則，你買的是首套房了，但銀行不知道。部分也可能是你把其中一套房賣了，你現(xiàn)在的房子屬于首套房，但銀行也不知道。對(duì)于此類問(wèn)題，也不必焦急。可以咨詢銀行，今年或明年都可以去補(bǔ)下手續(xù)，然后把優(yōu)惠拿到，這個(gè)月不急也問(wèn)題不大。”
實(shí)際上，關(guān)于房貸降低了多少，購(gòu)房者還要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)分析。例如，各地可以給出的最低利率也有約束，一些城市房貸利率下限可能做不到“LPR+0基點(diǎn)”或“LPR-20基點(diǎn)”，可能是“LPR+35基點(diǎn)”。具體而言，銀行給到的最優(yōu)惠利率計(jì)算公式，也就是“LPR+35基點(diǎn)”，所以此前幾天各地陸續(xù)公布“某地首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限”，其實(shí)就是為此次調(diào)整計(jì)算公式做準(zhǔn)備。購(gòu)房者可以了解各自城市的情況，看看最低可以調(diào)到多少。但需要說(shuō)明，各家銀行的標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，比如說(shuō)某地工行和建行，兩家銀行公布的最低房貸利率應(yīng)該是一樣的，不會(huì)一個(gè)高一個(gè)低。 新民晚報(bào)記者 楊碩
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