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視焦點訊！遭恐慌性拋售！業(yè)績、銷售不算差，金地何以至此？

2022-10-20 21:56:19 來源：杠桿地產(chǎn)

摘要：市場如同驚弓之鳥，真是一個有趣的時代（歡迎關(guān)注杠桿地產(chǎn)）

撰文|桿姐&編輯|雯雯

詭異了，一個能提前償債，年內(nèi)再無到期公開債務(wù)的房企，債券近日卻遭遇恐慌性拋售。

(資料圖片僅供參考)

繼2022年10月18日、17日，金地集團(tuán)多只債券大幅波動、大跌百分之四五十后，10月19日，該司的債券再次發(fā)生系列偏離估值較大的價格異動，一度觸發(fā)臨時停牌。

圖表來源|企業(yè)預(yù)警通（特此感謝）

在杠桿地產(chǎn)的印象中，金地集團(tuán)算是地產(chǎn)界的好學(xué)生、乖寶寶，各項指標(biāo)至少看上去也還行，怎么就發(fā)生這樣的事情？

現(xiàn)在地產(chǎn)公司真是驚弓之鳥，隨便一起事情、一個傳言，就可能導(dǎo)致股崩、債崩。

1、提前償債，年內(nèi)再無到期公開債務(wù)，債券卻持續(xù)崩

本周以來，圍繞金地集團(tuán)債券的恐慌性拋售，似乎有愈演愈烈之勢。

10月19日，上交所公告披露：自2022年10月19日09時43分開始暫停“21金地01”交易，自2022年10月19日15時27分起恢復(fù)交易。

“21金地01”10月19日上午交易出現(xiàn)異常波動，漲超33%，觸發(fā)臨時停牌。

截圖來源|上交所（特此感謝）

如上圖，類似臨時停牌情況，近日連續(xù)出現(xiàn)。

整個10月19日，金地集團(tuán)相關(guān)債券偏離估值較大的價格異動多次。

在此之前，10月17日，金地集團(tuán)美元債劇烈下挫，其中金地24年8月到期的美元債暴跌14美分至40/44附近，引發(fā)市場關(guān)注。

通過企業(yè)預(yù)警通杠桿地產(chǎn)看到，該筆美元債余額為4.8億美元，票面利率4.95%，到期日是2024年8月12日。

而且，這也是金地集團(tuán)截至目前唯一一筆還沒到期的美元債。

接著10月18日，“21金地MTN003”、“20金地MTN004”、“21金地04”、“21金地MTN002”均跌超50%；

“21金地03”跌超28%，盤中二次臨停；

“21金地01”跌超20%，盤中臨停；

“16金地02”跌超13%，“20金地01”跌逾11%……

奇怪的是，下跌的原因，不僅杠桿地產(chǎn)，我想多數(shù)人都是一頭霧水，并沒有聽說任何負(fù)面的消息。

這逼得金地集團(tuán)10月18日發(fā)布“關(guān)于公司近期生產(chǎn)經(jīng)營情況的公告”。

公告披露，2022年內(nèi)，公司已連續(xù)多次按期足額完成境內(nèi)外公開市場到期債券的兌付，其中包括兌付人民幣公司債券本息83.39億元、境外債券本息4.62億美元、中期票據(jù)本息15.76億元。

截至公告日，年內(nèi)已無需要償付的境內(nèi)外公開市場到期公司債券及中期票據(jù)。

在此之前的幾天，金地集團(tuán)公告披露：

于2015年10月15日發(fā)行2015年公司債券（第一期）（以下簡稱“15 金地 01”），發(fā)行規(guī)模人民幣30億元，票面利率為4.18%，期限為7年期，附第5年末發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。2020年回售結(jié)束后，15金地01本金余額為27.25937億元。

公司已于2022年10月13日將15金地01本息合計2,839,881,166.60元全額存入中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司指定銀行賬戶。

對，提前償債。

2、不需要錢還是融資不順

企業(yè)預(yù)警通披露，截至目前，金地集團(tuán)債券存量規(guī)模為416.01億元，有31只債券。

離岸債券方面，如上所述，金地集團(tuán)僅存續(xù)1只美元債，存續(xù)規(guī)模4.8億美元，2024年8月12日到期。

如上文杠桿地產(chǎn)寫過，10月13提前兌付一筆債務(wù)后，2022年已無到期公開債務(wù)。

圖表來源|企業(yè)預(yù)警通（特此感謝）

同時，此前的公告披露，截至9月底，金地集團(tuán)的銀行授信規(guī)模將近2700億元，剩余可用銀行授信規(guī)模將近1780億元。

其中，2022年獲得銀行新增授信額度超過200億元。截至上半年末，金地集團(tuán)持有貨幣資金余額約648億元，其中能自由支配的資金比例超過70%。

看上去不缺錢。

根據(jù)說財貓此前的統(tǒng)計，截至2022年中，金地集團(tuán)剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.89%，凈負(fù)債率57.76%，現(xiàn)金短債比1.55。

三道紅線全綠，看起來還不錯。

圖表來源|說財貓（特此感謝）

融資方面，很多媒體都注意到，2022年以來，金地集團(tuán)僅在2月份發(fā)行一筆17億中票；

以及旗下金地商置7月以上海九亭金地廣場、北京搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈為底層資產(chǎn)，設(shè)立過一筆17億元資產(chǎn)支持專項計劃。

此外再無融資。

2022年上半年，金地集團(tuán)籌資性現(xiàn)金流凈額為凈流出狀態(tài)，凈流出52.76億元，再融資應(yīng)該說還是有一定壓力。

圖表來源|東方財富（特此感謝）

近些月，市場傳聞金地集團(tuán)計劃發(fā)行新的中期票據(jù)，不過目前沒有看到實質(zhì)性動作。

2022年以來，監(jiān)管方面曾努力推動信用債、增信、擔(dān)保等方式為優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)債，不過，其他部分房企多有發(fā)債，就金地集團(tuán)動作不大。

原因是什么？

確實如金地集團(tuán)公告所言，錢不缺，銀行授信有大把？

媒體注意到，金地集團(tuán)2023上半年有近110億元公開債到期，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)約420億元。

還有358億元的應(yīng)付賬款，主要為應(yīng)付建筑工程款及土地價款，且賬期在一年內(nèi)。

3、業(yè)績、銷售不算差，何以至此

金地集團(tuán)公告披露，2022年9月，實現(xiàn)簽約面積110.7萬平米，同比上升12.78%；實現(xiàn)簽

約金額227.0億元，同比上升7.05%。

2022年1-9月累計實現(xiàn)簽約面積706.4萬平米，同比下降33.51%；累計實現(xiàn)簽約金額1630.8億元，同比下降28.69%。

雖說前9月銷售面積、金額都還是下滑的，但是9月的表現(xiàn)明顯向好，可以說比同行總體要好。

同時，無論什么榜單，金地集團(tuán)前9月的銷售額都是穩(wěn)居前10名，起碼都是在8、9位左右。

另外不得不說，金地集團(tuán)的融資成本是真的低，4點的多，不到5個點，和央企有得一拼。

問題來了，既然幾乎什么都不錯，為何會發(fā)生這樣的事情？

我們注意一個細(xì)節(jié)，這2天金地集團(tuán)相關(guān)債券的暴跌，似乎交易量并不大，幾萬塊、幾十萬元為主。

以這樣一個成交情況，就把一個大廠債券砸成了暴跌，是不是很有趣？

到底是驚慌失措，還是有人故意？

8月時，金地集團(tuán)高層曾舉行一場有關(guān)投資人電話交流會，回應(yīng)當(dāng)時“股債雙殺”，也提到“表外”內(nèi)容。

一些合作項目，是和房企還是和金融機構(gòu)合作，是否存在明股實債？若涉表外債務(wù)，市場有一些憂慮？

當(dāng)時，金地集團(tuán)高層在溝通會上強調(diào)，表外項目只做開發(fā)貸，不做信托融資，表外融資用途專一，抵押物充分，風(fēng)險可控。

但是少數(shù)股東權(quán)益大幅增長的情況，杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，似乎也是存在的。

此外有媒體注意到，金地集團(tuán)和很多房企一樣，截至二季度末，存貨也不低，超1800億元，去化、減值的風(fēng)險至少還是存在的。

到底會怎樣，得看大行情。

對了，不久前的9月初，金地集團(tuán)發(fā)布公告，大家人壽再度減持公司股票，持股比例已降至 5%以下。

2021年開始，大家人壽就開始大幅減持，作為金地集團(tuán)的老股東、曾經(jīng)的二股東，從超20%的股份，到逐步減持到今天這個情況……

是股東自己的戰(zhàn)略考慮，是大家人壽對地產(chǎn)行業(yè)的前景判斷不樂觀，還是具體到對金地集團(tuán)有擔(dān)憂？杠桿地產(chǎn)不得而知。

股債暴跌，這一年我們看太多，其中不乏優(yōu)質(zhì)企業(yè)，市場如同驚弓之鳥，這一次輪到金地集團(tuán)——“招保萬金”這樣的企業(yè)居然也會，真是一個有趣的時代。

本文未標(biāo)注出處的財務(wù)圖表，均源自金地集團(tuán)有關(guān)公告，特此說明并致謝

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