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5月政策數(shù)量減少業(yè)主賣房后捂緊錢包不敢出手天天速遞

2023-06-04 07:48:56 來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)網(wǎng)-地產(chǎn)頻道

一直以來(lái)，幾乎保持一天3條優(yōu)化政策的房地產(chǎn)在進(jìn)入2023年之后政策發(fā)布頻率明顯減少，5月份僅發(fā)布了36條政策，日均發(fā)布政策數(shù)量較2022年縮水超過(guò)40%。自2022年開始，房地產(chǎn)政策主要集中在優(yōu)化公積金、降低房貸利率、優(yōu)化限購(gòu)等層面，但銷售數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前的市場(chǎng)持續(xù)回落，仍然期待政策提振。

不過(guò)，對(duì)比來(lái)看，優(yōu)化限售和調(diào)整限價(jià)兩類政策一直以來(lái)發(fā)布的數(shù)量就較少。此前也有聲音表示是時(shí)候該取消限價(jià)了。2022年，1000余條優(yōu)化政策也沒能拉動(dòng)銷售提升。2023年，房地產(chǎn)還有哪些“大招”？

政策數(shù)量大幅減少

【資料圖】

5月份的樓市延續(xù)了4月份的回落行情，銷售情況依舊是不容樂觀。克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年5月份，百?gòu)?qiáng)房企中銷售環(huán)比出現(xiàn)下滑的企業(yè)達(dá)到八成。中指研究院也監(jiān)測(cè)到，重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比下降約8%，同比增幅收窄至約12%。

“目前，樓市前期積壓需求釋放結(jié)束。當(dāng)前居民收入及就業(yè)預(yù)期尚無(wú)明顯改善，市場(chǎng)調(diào)整壓力較大。短期內(nèi)，房地產(chǎn)政策或保持寬松狀態(tài)。”中指研究院分析師郭昕昱對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

復(fù)盤來(lái)看，大約是從2022年年初開始，各地紛紛加入“救市”的隊(duì)伍，出臺(tái)優(yōu)化型政策來(lái)刺激購(gòu)買力進(jìn)入樓市，數(shù)量之大可謂是令市場(chǎng)“咂舌”。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)超過(guò)330個(gè)省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策至少1231條。其中，約有48城發(fā)布了優(yōu)化限購(gòu)政策，約有253城對(duì)公積金進(jìn)行了調(diào)整，有187城發(fā)布了購(gòu)房補(bǔ)貼政策。這意味著，2022年，大約每日有3.37條樓市政策出臺(tái)。

值得關(guān)注的是，進(jìn)入到2023年以來(lái)，房地產(chǎn)政策發(fā)布頻率明顯降低。中指研究院監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，2023年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有超百省市（縣）對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，出臺(tái)調(diào)控措施超過(guò)280次，大約每日出臺(tái)政策1.87條。不過(guò)，根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，5月份則是有27個(gè)省市（縣）出臺(tái)政策36條，較前幾個(gè)月明顯減少。

郭昕昱認(rèn)為，5月份，國(guó)家層面上的樓市政策較少，央行發(fā)布的貨幣執(zhí)行報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的表述不變，寬松政策仍有空間。此外，各地政策調(diào)整頻次下降，二線核心城市則是以微調(diào)為主。

公積金為重點(diǎn)優(yōu)化對(duì)象

記者在梳理后發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是2022年還是2023年上半年，“優(yōu)化公積金”是各地主要的政策發(fā)布內(nèi)容。根據(jù)數(shù)據(jù)，2022年，全國(guó)發(fā)布公積金政策416條，發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼政策256條，發(fā)布優(yōu)化限貸及優(yōu)化限購(gòu)政策分別為240條和112條。

而2023年5月份，在發(fā)布政策數(shù)量相比較2022年縮水超過(guò)40%的情況下，優(yōu)化公積金依然是樓市政策的發(fā)布重點(diǎn)。

5月25日，天津發(fā)布了關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款審核標(biāo)準(zhǔn)的通知。文件顯示，職工家庭房屋套數(shù)核定以住房交易時(shí)主管部門及不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門確定并記載于住房交易合同文本上的住房套數(shù)為準(zhǔn)。購(gòu)房套數(shù)則是根據(jù)購(gòu)房合同或協(xié)議附件中記載職工家庭住房套數(shù)所在頁(yè)各項(xiàng)數(shù)值累計(jì)計(jì)算。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“這就意味著天津的公積金執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’的規(guī)定，公積金首次貸款結(jié)清后，若沒有房產(chǎn)，就可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)再度進(jìn)行公積金貸款。”

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”進(jìn)一步說(shuō)明了政策放松不停止的導(dǎo)向。從2023年各地公積金政策的推進(jìn)情況來(lái)看，公積金支持力度明顯強(qiáng)化，這是金融政策支持住房消費(fèi)的重要體現(xiàn)，而類似政策可以使得改善型住房需求有享受到公積金貸款低利率的可能，利好換房需求的釋放。

還會(huì)有“大招”？

在出臺(tái)政策的過(guò)程中，救市和救企是兩條雙行線，即幾乎是同步向前。此前，有業(yè)內(nèi)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，政策優(yōu)化的核心邏輯有3點(diǎn)。其一，給予房企融資支持，支持債務(wù)展期和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收并購(gòu)，緩解企業(yè)的資金壓力；其二，為購(gòu)房者提供信貸支持，促進(jìn)市場(chǎng)銷售恢復(fù)；其三，發(fā)力保交樓，穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。

圍繞著這三點(diǎn)，房地產(chǎn)從2022年開始便出臺(tái)了可以改善企業(yè)資金情況的“三支箭”政策，可以降低購(gòu)房成本的優(yōu)化房貸利率等政策，以及可以降低購(gòu)房門檻、讓“房票”持有者數(shù)量變多的優(yōu)化限購(gòu)政策。

但是，各個(gè)政策的發(fā)布數(shù)量和發(fā)布城市實(shí)際上有較大差別。從城市來(lái)看，各地對(duì)于是否要“優(yōu)化限購(gòu)”這一選項(xiàng)較為謹(jǐn)慎，2022年僅有48城發(fā)布了類似政策，且許多城市選擇區(qū)域性優(yōu)化限購(gòu)。

不過(guò)，值得關(guān)注的是，“優(yōu)化限購(gòu)”的風(fēng)已經(jīng)從2022年的三四線城市吹到了2023年5月份的核心二線城市。這與行業(yè)預(yù)測(cè)的趨勢(shì)類似，此前便有專家向記者表示，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購(gòu)等方面，有望繼續(xù)調(diào)整。

5月18日，杭州蕭山區(qū)發(fā)布最新優(yōu)化限購(gòu)政策，將聞堰街道納入差異化購(gòu)房范圍，在該街道外地戶籍只需1個(gè)月社保便可購(gòu)買蕭山區(qū)的新房或者二手房，而一線城市北京盡管未明確“松口”限購(gòu)，但已經(jīng)在嘗試“一區(qū)一策”。

2023年4月份，北京市住建委表示，多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)。此外，北京還在嘗試對(duì)全齡友好社區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)容。在購(gòu)買該項(xiàng)目時(shí)，老年家庭名下無(wú)住房也無(wú)在途貸款的，“普宅”執(zhí)行35%的首付比例，二套住宅執(zhí)行60%的首付比例，子女還可以加入進(jìn)行接力貸，類似項(xiàng)目可以繞行北京嚴(yán)格落實(shí)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

但是從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論是優(yōu)化公積金還是優(yōu)化限購(gòu)，市場(chǎng)的回饋結(jié)果均為“效果有限”。這讓市場(chǎng)不禁思考，究竟還有哪些政策可以幫助樓市找回活力？

記者發(fā)現(xiàn)，從政策類別來(lái)看，優(yōu)化限售和調(diào)整限價(jià)是發(fā)布政策最少的兩大類。其中，2022年，僅有33城發(fā)布了41條優(yōu)化限售政策，有29城發(fā)布了34條調(diào)整限價(jià)政策。2023年5月份，僅有滁州一城調(diào)整了限價(jià)政策，無(wú)一城優(yōu)化限售。

為何限售、限價(jià)成為了在此輪樓市調(diào)控中的“少數(shù)派”？2月16日，惠州發(fā)文表示，限售年限由原來(lái)的“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓”優(yōu)化為“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿1年方可轉(zhuǎn)讓”。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“放松限售本質(zhì)上有助于房東房源的流動(dòng)，對(duì)于房東出售二手房和認(rèn)購(gòu)改善型住房等都有積極的作用，此類放松確保了相關(guān)房源流動(dòng)性的增加。”不過(guò)，從市場(chǎng)反饋來(lái)看，新政實(shí)施后惠州二手房掛牌量激增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇。

“放松限售原本是為了讓購(gòu)房者盡快賣房去買更大的房子，但很多購(gòu)房者賣掉房子之后選擇了‘持幣觀望’。”一位房企內(nèi)部人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。放松限售尚有發(fā)布空間，記者注意到，在“限價(jià)”這方面，各地較難“松口”。

相比較限購(gòu)、限貸，限價(jià)的作用有些不同。記者了解到，限價(jià)是從土拍階段就規(guī)定了后續(xù)房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)，其作用是為了抑制新房?jī)r(jià)格泡沫過(guò)大。目前，限價(jià)多出現(xiàn)在一線城市和熱點(diǎn)二線城市。

值得關(guān)注的是，限價(jià)的出臺(tái)使得多個(gè)樓盤出現(xiàn)了價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。以北京的熱門地塊太陽(yáng)宮為例，該項(xiàng)目由中建玖合操盤，于2022年9月底入市，項(xiàng)目名為中建·玖合府。中建·玖合府銷售限價(jià)為13萬(wàn)元/平米，減去政府持有的份額之后，最終銷售價(jià)為11.7萬(wàn)元/平米，每平米售價(jià)比周邊的二手房低6萬(wàn)元左右，被稱為是“買到就賺到”的樓盤。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，取消限價(jià)措施會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲。知名財(cái)經(jīng)作家吳曉波公開發(fā)文表示：“限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策中，最有‘殺傷力’的是限價(jià)，目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市的房子已經(jīng)賣不到政府劃定的限價(jià)線，限價(jià)已然失去現(xiàn)實(shí)意義。”

遲遲沒有得到明顯調(diào)整的限價(jià)政策在進(jìn)入6月份之后卻出現(xiàn)了細(xì)微變化。6月1日，深圳推出了兩宗住宅地塊。其中，南山區(qū)地塊商品房限售均價(jià)為13.3萬(wàn)元/平米，突破了深圳以往新建商品房每平米售價(jià)最高13.2萬(wàn)元的記錄。

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