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“80歲房貸”背后：銀行從“堵”到“放”，地產(chǎn)尋找新動(dòng)能

2023-02-17 10:29:16 來源：第一財(cái)經(jīng)

作者：王方然

“最近銀行出新政策了，可以用父母的名字再買一套，貸款人年齡和貸款期限之和可以到80歲，很適合你的這個(gè)情況。”陳陳(化名)最近接到了來自南寧某樓盤熟識(shí)銷售的電話。

在當(dāng)?shù)毓ぷ?0年，最近他開始考慮買套大點(diǎn)的房子將父母接過來一起住。但一直困擾他的是，此前在他名下還有一套小房子的房貸沒有還清，沒有首套買房名額，這次銷售人員的話讓他有一點(diǎn)心動(dòng)。

(資料圖)

陳陳的母親今年55歲，如果按照之前的政策，最多只能貸款15年，但延長(zhǎng)后最多可以貸款25年。陳陳算了一筆賬，如果以貸款200萬元計(jì)算，之前房貸月供要14000元，現(xiàn)在增加還款期限后，月供大約在10000元，以他和父母目前的收入情況完全可以“上車”。

但因?yàn)檫@個(gè)政策剛出，他也還在猶豫，打算觀望下后續(xù)情況。

據(jù)南國(guó)早報(bào)消息，2月11日，廣西南寧多個(gè)樓盤對(duì)外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”。2月16日，南寧建發(fā)地產(chǎn)營(yíng)銷海報(bào)中更是以“貸款年齡最長(zhǎng)達(dá)100歲”作為賣點(diǎn)，該海報(bào)稱子女作為共同借款人，最長(zhǎng)可貸款至100歲。

第一財(cái)經(jīng)記者咨詢南寧部分銀行的工作人員，大都表示并未執(zhí)行，相關(guān)貸款政策沒有發(fā)生明顯變化，且當(dāng)前尚不支持接力貸。但確實(shí)有部分銀行松綁，將這一限制放寬。

無獨(dú)有偶，據(jù)多家媒體報(bào)道，北京、寧波、武漢、成都等地近期也有“松綁”跡象，部分銀行放寬“購(gòu)房年齡+貸款期限”上限。

有業(yè)內(nèi)人士指出，“房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”或許并非只是簡(jiǎn)單個(gè)例，在其背后折射出銀行、房地產(chǎn)市場(chǎng)在壓力中謀求破局之道。

“堵”與“放”

銀行的態(tài)度正在悄然生變。

此前，銀行對(duì)房貸的態(tài)度還是以“控額”“限額”為主。2020年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。此后各地銀行陸續(xù)出現(xiàn)貸款額度緊張，甚至“一貸難求”。

但近期以來，銀行“保額”房貸的舉措不斷，“攻”“守”兼?zhèn)洹Ｒ贿吺恰皠裢恕碧崆斑€貸，防大量資產(chǎn)流出；另一邊是“組合拳”支持房貸投放，今年以來多地密集出臺(tái)政策調(diào)低首套房貸利率、下調(diào)首付比例、帶押過戶、放寬“購(gòu)房年齡+貸款期限”上限。

“1月以來，提前還貸的人數(shù)比之前增加了50%左右，我們這兒就提前還了1億多元，今年壓力很大。”東莞某股份行網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理何思萍介紹，她最近明顯感受到工作壓力陡增：一方面要不斷為客戶分析情況，勸導(dǎo)他們盡量不要提前還貸；另一方面，近期其所在的銀行面臨短期難以找到類似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投資的局面，疊加開門紅沖刺期，對(duì)于房貸等方面的指標(biāo)壓力開始逐漸攀升。

不少銀行開始為“提前”還貸加設(shè)門檻，“堵”提前還貸。在社交媒體上，不少購(gòu)房者分享在提前還貸中遇到的阻力：某國(guó)有大行暫停了線上提前還貸的辦理，轉(zhuǎn)為線下預(yù)約；部分銀行還貸需排隊(duì)，時(shí)間按月起步，甚至可達(dá)半年；多數(shù)銀行強(qiáng)調(diào)違約金賠付，不建議提前還貸等。

堵住房貸缺口的同時(shí)，在政策利好下，銀行也在不斷積極發(fā)力新增房貸。自央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制以來，已有多地銀行調(diào)整了首套房貸利率。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年開年首月，中國(guó)調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè)，其中包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市。

某國(guó)有大行支行個(gè)貸相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，政策利好力度高于預(yù)期，目前其所在的銀行也在積極備戰(zhàn)，“搶收”房貸市場(chǎng)。據(jù)他介紹，目前他所在的支行商業(yè)按揭貸款額度相對(duì)充足，因此在符合風(fēng)控流程的基礎(chǔ)上，會(huì)加快手續(xù)辦理和放款流程。

“房貸對(duì)于銀行來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良率非常低，抵押率高，每家銀行現(xiàn)在都非常重視房貸業(yè)務(wù)。”上述個(gè)貸負(fù)責(zé)人說。

“最近信貸‘開門紅’，一般會(huì)放全年貸款總額的50%左右，額度充足、審核寬松，趕快咨詢。”東莞某股份行的客戶經(jīng)理小林(化名)最近在某社交平臺(tái)上不斷“攬客”，在他看來，從去年底開始東莞房貸利率下調(diào)、首付比降低、限購(gòu)放開等多重利好因素疊加，不少觀望中的客戶躍躍欲試，正是發(fā)力拓展客戶的好時(shí)機(jī)。

和小林類似的還有何思萍，她春節(jié)后密集接受了幾場(chǎng)關(guān)于信貸方面的動(dòng)員和培訓(xùn)，其中對(duì)于房貸的營(yíng)銷節(jié)奏、房企對(duì)接溝通等方面都有詳細(xì)安排。

“現(xiàn)在銀行其實(shí)是比較鼓勵(lì)房貸的。”佛山某熱門樓盤的銷售湯明(化名)感觸很深，在兩年前他表哥買房的時(shí)候，首套房需要三成首付，同時(shí)資金來源、購(gòu)房名額都會(huì)嚴(yán)格審查。各大銀行貸款利率普遍在5.8%左右，只有部分小銀行能做到5.4%。

“那時(shí)候每天最擔(dān)心聽到的消息就是客戶貸款審批被卡了。因?yàn)橘J款額度有限，如果因?yàn)橘Y料有誤錯(cuò)過時(shí)機(jī)，可能還要繼續(xù)排隊(duì)。”湯明回憶。但是從去年開始，他發(fā)現(xiàn)銀行額度充足起來，有時(shí)候貸款資料上有一些小問題，銀行工作人員還會(huì)主動(dòng)與客戶約時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)溝通。

現(xiàn)在對(duì)于他而言，銀行頗具性價(jià)比的貸款政策也成為他“撬動(dòng)”客戶的買房秘訣之一。他向第一財(cái)經(jīng)記者介紹，在最近和客戶交流的過程中發(fā)現(xiàn)，客戶對(duì)利率、首付方面的一些優(yōu)惠政策非常敏感。“有的客戶觀望這個(gè)樓盤半年了，如果有一些新的優(yōu)惠利好釋放給客戶，那真的就是‘臨門一腳’，立馬簽約。”自己也常常會(huì)和樓盤對(duì)接的銀行客戶經(jīng)理加強(qiáng)溝通，為資質(zhì)條件相對(duì)優(yōu)質(zhì)的客戶爭(zhēng)取一些更有利的貸款條件。

從“限額”到“保額”，銀行轉(zhuǎn)換攻守之勢(shì)的原因何在？從居民存貸款數(shù)據(jù)中或許可窺見端倪。

一方面從2022年起，雖然存款利率不斷下調(diào)，但居民存款熱情不減。央行數(shù)據(jù)顯示，1月份人民幣存款增加6.87萬億元，同比多增3.05萬億元。其中，住戶存款增加6.2萬億元，創(chuàng)下單月新高。2022年全年住戶存款增加17.84億元，遠(yuǎn)高于2021年。

另一方面房貸增長(zhǎng)“引擎”失速，銀行關(guān)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的焦慮逐漸升級(jí)。央行數(shù)據(jù)顯示，2023年1月居民中長(zhǎng)期貸款增加2231億元，較上年同期(7424億元)減少超5000億元。截至2022年末，房地產(chǎn)貸款余額為53.16萬億元，同比僅增長(zhǎng)1.5%，比上年末增速低了6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比僅增1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。此外，2022年全年，與房貸掛鉤的5年期以上LPR共下降3次，累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)。隨著存量房貸利率在2023年1月1日啟動(dòng)重新定價(jià)，銀行在資產(chǎn)端的壓力將會(huì)繼續(xù)加大。

房貸增速趨緩、存量萎縮、住房按揭貸款的重定價(jià)等因素使得銀行凈息差不斷承壓。2022年三季度末商業(yè)銀行整體凈息差為1.94%，與三季度末持平，較2021年同期下降了13BP。值得注意的是，自2010年以來該項(xiàng)指標(biāo)首次低于2%。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在銀行目前的情況下，“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”等風(fēng)聲的釋放其實(shí)不足為奇，這類政策可以和利率下調(diào)、首付降低等舉措一起形成“組合拳”，緩解銀行目前的資產(chǎn)焦慮。

房地產(chǎn)客群危機(jī)或持續(xù)升級(jí)

在房貸頻頻登上熱搜，引發(fā)社會(huì)性討論背后，更深層次的癥結(jié)在于房地產(chǎn)市場(chǎng)近期以來的巨大變化。

自去年下半年以來，房地產(chǎn)利好政策不斷。在供給側(cè)，地產(chǎn)融資“三支箭”開弓，為房企引入資金活水；在需求側(cè)，央行發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整通知》，開年以來多地調(diào)低了房產(chǎn)利率下限“破4進(jìn)3”，積極降低房貸成本，激活住房消費(fèi)需求。

但市場(chǎng)暫時(shí)仍未買賬，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在持續(xù)“探底”的過程中。1月住戶貸款增加2572億元，與2022年1月(增加8430億元)相比，少增5858億元。其中，以居民房貸為主的中長(zhǎng)期貸款增加2231億元，同比減少5193億元。銷售端也并未迎來2023年“開門紅”，中指院數(shù)據(jù)顯示，1月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售總額為4223.3億元，同比下降31.7%，較去年同期降幅擴(kuò)大8.6個(gè)百分點(diǎn)。

而此次處于風(fēng)口浪尖的南寧在多輪政策調(diào)整中，亦是長(zhǎng)期處于樓市低迷期。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自2021年7月開始，南寧二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌18個(gè)月。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，南寧新建商品住宅庫(kù)存量為753萬平方米，消化周期為20個(gè)月，去化壓力相對(duì)較大。

購(gòu)房客戶信心缺失、優(yōu)質(zhì)客戶缺乏成為房企首先需要解決的問題。

“過去二十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在“收死放亂”循環(huán)中不斷重復(fù)，但大家的基本預(yù)期和對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期信心保持穩(wěn)定。”中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事、華興資本首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李宗光在近期發(fā)文中稱，(本輪房地產(chǎn)下行周期中)購(gòu)房者預(yù)期逐漸暗淡。一方面，疫情期間，居民購(gòu)買力和信心受到一定沖擊，修復(fù)需要時(shí)日；另一方面，民營(yíng)開發(fā)商爆雷和新盤爛尾風(fēng)險(xiǎn)不可忽視，“資金安全”已經(jīng)取代“房?jī)r(jià)漲跌”，這成為阻礙購(gòu)房者入市的首要因素。

同時(shí)，據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士透露，經(jīng)過前幾年地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的“黃金時(shí)代”，目前市場(chǎng)上有購(gòu)房名額和資金實(shí)力的優(yōu)質(zhì)客戶其實(shí)已經(jīng)不多。

“我們一般會(huì)將客戶分為剛需型客戶、改善型客戶和投資客戶。”從事地產(chǎn)策劃3年的王岳(化名)能清晰地感受到市場(chǎng)客戶的變化，這幾年來有資金實(shí)力的剛需客戶在逐漸減少，投資客戶和改善客戶信心不足，一套房從咨詢到成交的周期不斷拉長(zhǎng)，需要花大量的精力去拓展和維系客戶。

在他入行之初，正是其所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金期，房?jī)r(jià)一年上漲了50%，他形容那時(shí)候的市場(chǎng)是“客戶找我們”，但現(xiàn)在的市場(chǎng)更多讓他感覺是“我們找客戶”，需要通過直播、數(shù)字廣告投放等方式不斷觸達(dá)客戶。

更加令房企擔(dān)憂的是，中長(zhǎng)期來看，客群的危機(jī)或還將持續(xù)升級(jí)。“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，中國(guó)正在迎來房地產(chǎn)置業(yè)人群需求的長(zhǎng)周期峰值，這是跟過去20年的最大不同，也是這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整更為劇烈的深層次原因。2013年以前中國(guó)20～50歲置業(yè)人群的不斷增加帶來源源不斷的購(gòu)房需求，自2014年以來，置業(yè)人群見頂后開始回落，購(gòu)房需求迎來峰值。

他還表示，中國(guó)人口老齡化速度和規(guī)模前所未有，少子化加速到來，中國(guó)出生率持續(xù)下降，這導(dǎo)致購(gòu)房需求持續(xù)減少。

如何用好房貸杠桿

“房貸年齡期限延長(zhǎng)至80歲，本質(zhì)是房貸投放的寬松化。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，撇去接力貸的小眾化用途，實(shí)際上此類政策工具最大的惠及對(duì)象應(yīng)該是中年群體。40～59歲的中年人在辦理房貸中，可以足額獲得貸款，尤其是可以獲得30年期的貸款時(shí)長(zhǎng)。因?yàn)榘凑张f政策，此類群體貸款的時(shí)長(zhǎng)不可能超過30年，而若按房貸年齡期限延長(zhǎng)至80年來計(jì)算，則完全可以輕松獲得30年的貸款金額或多增加10年的還款期。

這部分群體有多大？嚴(yán)躍進(jìn)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)40～59歲年齡段的人口占比為31%，明顯超過20～39歲、60～79歲的兩類年齡段人口。

2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策端還將如何演變？

中指研究院預(yù)計(jì)，堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購(gòu)、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等方面繼續(xù)調(diào)整；支持企業(yè)合理融資需求，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通，企業(yè)資金面有望得到改善。

億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天建議，支持剛需群體正常的購(gòu)房和換房需求，還應(yīng)放松限貸政策，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市可逐步調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即只要家庭名下無房，無論原來是否有貸款記錄，購(gòu)房時(shí)均按首套房貸款政策執(zhí)行，以擴(kuò)充居民購(gòu)買力。

除新增房貸外，近期存量房貸利率過高問題也引起廣泛討論。招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出，降低存量房貸利率，并非房貸利率“一降到底”，綜合考慮各方訴求，階段性、部分下調(diào)存量房貸利率更為可行。

此外，董希淼還建議，央行可以適度通過市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)存款利率適當(dāng)下行，減輕銀行負(fù)債端成本，減輕銀行息差收窄的壓力，對(duì)沖銀行因存量房貸利率下降造成的影響；亦可對(duì)部分影響較大的銀行進(jìn)行定向降準(zhǔn)以彌補(bǔ)其損失。對(duì)于銀行而言，主動(dòng)讓利不僅可以更好地履行社會(huì)責(zé)任、促進(jìn)消費(fèi)，還有助于留住更多存量客戶。

不過也有不少業(yè)內(nèi)人士提醒，政策調(diào)整要慎重、精準(zhǔn)。如果因?yàn)檎{(diào)控政策放松而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲，將進(jìn)一步增加購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，可能引發(fā)新的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

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