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世界觀點：盤中漲幅超150％，地產股史詩級反彈！房地產“金融16條”出臺提振行業

2022-11-14 17:06:16 來源：時代周報

本文來源：時代周報作者：劉婷

【資料圖】

地產股掀起久違的漲停潮。

11月14日，A股、港股地產股領漲。截至午間收盤，同花順房地產開發指數漲2.7%，102支成分股、93只飄紅。其中，A股中天金融（000540.SZ）、粵泰股份（600393.SH）、新華聯(000620.SZ)等7股漲停。港股內房板塊強勢大漲，碧桂園（02007.HK）、龍湖集團（00960.HK）一度漲超50%，德信中國（02019.HK）午間收盤大漲 150.91%。

圖源：同花順

消息面上，房地產“金融16條”提振市場信心。

11月11日，央行和銀保監會聯合印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（下稱“《通知》”）。《通知》包含16項具體舉措，被稱為“金融16條”，政策內容涉及房企融資、保交樓、受困企業風險處置和金融政策等。

《通知》是今年以來，央行首次聯合銀保監會印發房地產融資文件，涉及范圍廣、力度空前。

時代周報記者對比發現，《通知》主要有3項重點新增內容。

其中，支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，相當于給開發商加上“緩沖帶”，給予更寬松的債務償還期。其次，今年以來，以房地產、城投企業為主要投向的融資類信托計劃發行持續收緊。《通知》鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求，意味著房地產信托的“緊箍咒”有所松動。

執行方面，《通知》指出：“對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。”

一名商業銀行高管對時代周報記者表示，此舉相當于為機構鋪上安全墊，意義重大。自房地產企業密集出險后，多數銀行執行人員不敢將資金批給房地產項目和企業，使得房地產企業合理融資需求得不到滿足。

多名房企、信托和券商從業人士均認為，《通知》對房地產企業影響重大，將對行業帶來積極影響。在央行和銀保監會的支持下，房地產行業的“政策底”已現。但具體影響力度，仍需看后續執行措施。

支持合理展期

2021年下半年以來，多家房企陷入流動性危機，出險房企數量增加。在融資收緊、銷售乏力的背景下，多家房企出現商票逾期、債券違約。

Wind數據顯示，2021年6月1日至2022年11月13日，共有244只涉房債券出現違約或展期的情況，違約日債券余額共4262億元。上海票交所發布的《截至2022年8月31日的持續逾期名單》顯示，截至8月31日，商票逾期現象的房地產項目公司數量為2801個，占房地產企業的67.6%。

償債高峰期已至，房企仍面臨較大的償債壓力。據中指研究院統計，截至今年10月31日，房企待償余額共計30075.9億元；一年內到期的債券合計9552.8億元，房企仍然面臨較大的償債壓力。

債務壓頂，多家房企希望獲得緩沖期，以時間換空間。

《通知》指出，對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

中指研究院發布研報稱，這項措施將極大緩解房企償還債務壓力，有效緩解房企現金流緊張，特別是對于未出險民營房企將是極大支持。預計在房企債務展期和增信發債后，企業資金壓力或將得到一定緩解。

事實上，在《通知》出臺前，富力已搶先喝到展期“頭啖湯”，成為首家境內外債展期的房企。

11月10日，富力地產宣布，其8筆境內債、合計金額135億元人民幣已全部展期成功。展期后，8筆公司債券的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為，部分房企成功展期境內債券，一方面是目前市場形勢的無奈選擇。另一方面，也有地方部門或機構從中協調給予支持的原因。

房地產信托破冰

房地產信托賽道進入寒冬之際，《通知》關于信托基金的定位，助力其順利破冰。

《通知》指出，鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求，鼓勵信托公司等金融機構加快業務轉型，在嚴格落實資管產品監管要求，做好風險防控的基礎上，按市場化，法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求，依法合規為房地產企業項目并購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。

圖源：圖蟲創意

一名房地產信托基金人士對時代周報記者表示，2022年，資管新規正式落地，房地產信托成為監管部門的重點監管對象，多家機構因資金違規進入房地產領域而受罰，行業進入寒冬，涉房的信托基金體量驟減。

中指研究院統計數據顯示，今年前9個月，房地產企業非銀融資總額7331.5億元，同比下降52.6%。其中，信托占比16%，同比下降15.1%。

多名業內人士認為，《通知》鼓勵支持信托產品支持房地產合理融資需求，可以為房地產增加融資通道，加快融資步伐。但對于房地產信托的監管仍會持續，信托對房地產項目會保持審慎態度。

克而瑞地產研究中心認為，債券、信托等多渠道支持企業合理融資需求，加快“輸血”短期經營困難的企業，實質性扭轉房企融資困境。具體而言，為財務總體健康、面臨短期困難的房企債券發行提供增信支持，鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求等。

免責條款推進利好落地

《通知》中的“免責條款”，為文件執行起重要作用。

《通知》指出，明確按照“后進先出”原則，項目剩余貨值的銷售回款要優先償還新增配套融資和專項借款，對于商業銀行按照通知要求，自通知印發之日起半年內，向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類：對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

“之前有不少銀行‘拉清單’，對之前投入房地產項目后形成不良資產的部門和人員進行懲罰，輕則扣獎金、重則裁撤部門。在房企出險后，大家更不敢投房地產企業和項目。”一名國有商業銀行深圳支行的投資經理對時代周報表示，《通知》對相關機構和人員進行免責，在執行層面有開了一個口子，但關于免責細則，預計各個銀行接下來都會有具體細則，具體尺度如何還需看細則而定。

除了“免責條款”，《通知》還明確，應區分項目和集團，支持合理融資需求。

《通知》要求，對于風險識別，金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權安全，資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批、發放、收回全流程管理，切實保障資金安全。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，該通知是對近期金融扶持地產穩定一系列政策的總結，也體現了監管層對于地產金融的態度，即穩定杠桿和融資，避免因失靈和去杠桿提速導致系統性風險的發生，重點也挺突出，即保交樓、風險處置、金融消費權益，同時也希望向新市民、租賃等新的地產融資方向轉型。

標簽：房地產開發國有商業銀行